Cosa significa quando una casa viene messa all'asta
Il fenomeno delle aste immobiliari sta diventando sempre più popolare anche tra chi non se ne era mai interessato.
La prospettiva di riuscire ad aggiudicarsi un immobile ad un prezzo “stracciato”, con la possibilità di effettuare il pagamento del prezzo mediante l’erogazione di un mutuo bancario, ha risvegliato l’attenzione di moltissimi potenziali investitori.
Se da un lato, quindi, abbiamo l’investitore pronto a partecipare all’asta, dall’altro abbiamo il debitore che ne potrebbe subire le conseguenze. Egli, dunque, rischia di perdere l’immobile ad un prezzo al di sotto del valore medio di mercato.
Il ricavato potrebbe essere insufficiente per l’estinzione di tutti i suoi debiti, dedotti gli ingenti costi della procedura esecutiva.
Che cos'è un'asta
L’asta viene generalmente definita come una gara tra più offerenti per l’acquisto di un bene mobile o immobile. Tale bene viene aggiudicato a quello che, tra tutti gli offerenti, ha presentato l’offerta con i maggiori requisiti richiesti per la partecipazione.
Lo svolgimento dell’asta è controllata dal banditore che vigila sul rispetto delle regole contenute nel disciplinare d’asta.
Come funziona un’asta immobiliare
Nel mondo delle aste immobiliari (e quindi nei casi di immobili pignorati) il banditore altri non è che il Professionista Delegato (avvocato, notaio, dott. commercialista, etc) che è stato incaricato da un Giudice di procedere alla vendita senza incanto di determinati beni.
L’incarico viene conferito con l’Ordinanza di Delega la quale contiene, tra le numerose disposizioni, anche le norme che disciplinano le operazioni di vendita.
Il Professionista Delegato redige l’avviso di vendita che viene pubblicato sul Portale delle Vendite Pubbliche e sui siti specialistici (es. Aste Giudiziarie) almeno 45 giorni prima della vendita, invitando chiunque (fatta la sola eccezione per il debitore) a formulare un’offerta di acquisto.
Il giorno dell’asta avviene la gara tra gli offerenti e la designazione dell’aggiudicatario definitivo ovvero l’asta viene dichiarata deserta per mancanza di offerte valide.
Definizione del prezzo base nelle aste immobiliari
Il Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) nominato dal Giudice dell’Esecuzione (G.E.) effettua una perizia di stima. Questa determina il prezzo di vendita di ciascuna unità immobiliare.
Il Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) nominato dal Giudice dell’Esecuzione (G.E.) effettua una perizia di stima. Questa determina il prezzo di vendita di ciascuna unità immobiliare.
L’elaborato è redatto in risposta ad una serie di quesiti formulati dal Giudice che sono preordinati alla verifica dei molteplici aspetti che caratterizzano ciascuna unità immobiliare. La stima fornisce, pertanto, tutti i chiarimenti necessari e le informazioni utili per una corretta determinazione del più probabile valore di mercato del bene.
Si deve considerare, anche, che il valore ottenuto dal C.T.U. viene diminuito di almeno il 5% a causa della mancanza della garanzia dei vizi della cosa nelle vendite giudiziarie.
Perché conviene evitare che il proprio immobile venga venduto all’asta
La vendita all’asta è finalizzata alla realizzazione di un ricavato che sarà utilizzato per il pagamento di tutti i costi della procedura esecutiva e successivamente per il pagamento dei creditori intervenuti nell’esecuzione.
Nella maggior parte dei casi il ricavato della vendita è inferiore al valore di mercato del bene aggiudicato ed i costi di procedura si aggirano mediamente sui 15.000/20.000 Euro. Spesso si dice che con l’asta il bene viene “svenduto”. Questo perché il prezzo di vendita viene ribassato del 25% ad ogni esperimento d’asta andato deserto.
Anche alla prima asta, infatti, è possibile presentare la c.d. “offerta minima” che corrisponde al “prezzo base” (determinato dal G.E. esaminata la C.T.U.) diminuito del 25%.
Per questo motivo, con la vendita volontaria del bene al di fuori dell’asta giudiziaria è certamente possibile ottenere un ricavato maggiore, considerando l’incerto esito dell’asta. Con maggiore liquidità il debitore sarà in grado di far fronte ai propri debiti con risultati più soddisfacenti.
