Come viene determinato il prezzo base d'asta nelle vendite giudiziarie
Il prezzo base d’asta nelle vendite giudiziarie del tribunale è stabilito in base al valore di mercato del bene oggetto della vendita.
Il valore di mercato è determinato da una perizia giurata effettuata da un esperto nominato dal giudice. La perizia tiene conto delle caratteristiche del bene, della sua ubicazione, dello stato di conservazione e di eventuali oneri o vincoli che lo gravano.
Il prezzo base d’asta non può essere inferiore ai due terzi del valore di mercato, salvo che il giudice disponga diversamente per motivi eccezionali. Il prezzo base d’asta serve a garantire la tutela degli interessi dei creditori e del debitore esecutato, evitando che il bene sia venduto a un prezzo troppo basso o troppo alto rispetto al suo reale valore.
Il prezzo base d’asta nelle vendite giudiziarie del tribunale è l’importo con cui un bene viene messo all’asta, deciso sulla base di quanto indicato dall’Esperto Stimatore nella Perizia di stima. L’offerta minima è la somma che il partecipante può offrire ed è inferiore del 25% rispetto al prezzo base. Questa possibilità è prevista dall’art. 571 del Codice di Procedura Civile, introdotto con il D.L 27.06.2015 n. 83 convertito con modificazioni dalla legge 06.08.2015 n. 132 .
Quali sono i criteri per la decurtazione del valore
I criteri che vengono adottati per le decurtazioni di valore in merito all’assenza di garanzia dei vizi del bene sono stabiliti dal giudice dell’esecuzione, sentito il delegato alla vendita e l’esperto stimatore, tenendo conto delle condizioni del bene, della sua ubicazione, della domanda e dell’offerta sul mercato e di ogni altro elemento utile. Il giudice può anche disporre una riduzione del prezzo base d’asta fino al 50% se il bene rimane invenduto dopo diversi tentativi. Il prezzo base d’asta può essere consultato sul Portale Vendite Pubbliche, dove sono pubblicati tutti gli avvisi di vendita dei beni oggetto di esecuzione forzata o fallimentare.
Per il calcolo del valore di mercato degli immobili venduti nelle aste giudiziarie, si devono adottare dei criteri che tengano conto dell’assenza di garanzia per i vizi della cosa, prevista dall’articolo 2922 del codice civile. Questa disposizione implica che l’aggiudicatario non può impugnare la vendita o chiedere una riduzione del prezzo se l’immobile presenta dei difetti o delle mancanze di qualità promesse. L’assenza di garanzia per i vizi comporta una riduzione del valore di mercato dell’immobile, che viene valutata dall’esperto nominato dal giudice in base a diversi elementi, tra cui: la superficie commerciale dell’immobile, il valore per metro quadro, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, le eventuali spese condominiali insolute e gli oneri di regolarizzazione urbanistica. L’esperto deve esporre analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando la percentuale di sconto applicata per l’assenza di garanzia per i vizi.
Come viene calcolata la percentuale media del prezzo di mercato
La percentuale media del prezzo di mercato che viene decurtato dall’esperto nominato dal tribunale nella propria stima in considerazione dell’assenza di garanzia per i vizi del bene, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, le eventuali spese condominiali insolute e gli oneri di regolarizzazione urbanistica è variabile a seconda della tipologia e delle caratteristiche dell’immobile oggetto della valutazione.
In generale, si può affermare che l’esperto applica una riduzione del valore di mercato che va dal 10% al 30%, tenendo conto dei seguenti fattori:
- Assenza di garanzia per i vizi del bene
si tratta di una decurtazione che tiene conto del rischio che il bene possa presentare difetti o anomalie non rilevabili al momento della stima, che potrebbero comprometterne l’utilità o il valore. Si tratta di una riduzione che varia dal 10% al 20%, a seconda della natura e dell’entità dei possibili vizi. - Stato d’uso e di manutenzione
si tratta di una decurtazione che tiene conto delle condizioni fisiche e funzionali del bene, che possono influire sul suo valore di mercato. Si tratta di una riduzione che varia dal 5% al 15%, a seconda dello stato di conservazione, delle rifiniture, degli impianti e delle dotazioni dell’immobile. - Stato di possesso
si tratta di una decurtazione che tiene conto della situazione giuridica del bene, che può essere libero o occupato da terzi. Si tratta di una riduzione che varia dal 5% al 15%, a seconda del titolo e della durata dell’occupazione, nonché della possibilità di liberare il bene nel corso del procedimento esecutivo. - Vincoli e oneri giuridici non eliminabili
si tratta di una decurtazione che tiene conto della presenza di limitazioni al diritto di proprietà o di obbligazioni gravanti sul bene, che ne riducono il valore o la disponibilità. Si tratta di una riduzione che varia dal 5% al 15%, a seconda della natura e dell’incidenza dei vincoli e degli oneri. - Spese condominiali insolute
si tratta di una decurtazione che tiene conto del debito accumulato dal debitore esecutato nei confronti del condominio per le spese relative alla gestione e alla manutenzione delle parti comuni dell’edificio. Si tratta di una riduzione pari all’importo delle spese condominiali insolute. - Oneri di regolarizzazione urbanistica
si tratta di una decurtazione che tiene conto delle eventuali difformità tra lo stato di fatto e lo stato legittimo dell’immobile, che richiedono interventi di adeguamento alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti. Si tratta di una riduzione pari al costo stimato degli interventi necessari alla regolarizzazione.
Facciamo un esempio
La percentuale media del prezzo di mercato che viene decurtato dall’esperto nominato dal tribunale nella propria stima può quindi essere calcolata sommando le singole decurtazioni applicate per ciascun fattore sopra elencato. Ad esempio, se l’esperto stimatore applica le seguenti decurtazioni ad un bene il cui valore di mercato è € 250.000,00 ed in presenza di:
– Assenza di garanzia per i vizi del bene: 10%
– Stato d’uso e di manutenzione: 5%
– Stato di possesso: 5%
– Vincoli e oneri giuridici non eliminabili: 5%
– Spese condominiali insolute a carico dell’aggiudicatario: € 1.000
– Oneri di regolarizzazione urbanistica: € 2.500
Il valore decurtato del bene è dato dalla seguente formula: Vd = Vm – (Vm x P) – S – O
Dove:
Vd = valore decurtato
Vm = valore di mercato
P = percentuale media di decurtazione
S = spese condominiali insolute
O = oneri di regolarizzazione urbanistica
Sostituendo i valori dell’esempio si ha:
Vd = 250.000 – (250.000 x 0,25) – 1.000 – 2.500
Vd = 185.000
La percentuale media di decurtazione è quindi pari al rapporto tra il valore decurtato e il valore di mercato, moltiplicato per 100:
P = (Vd / Vm) x 100
P = (185.000 / 250.000) x 100
P = 74%
Quindi, l’esperto stimatore ha decurtato il valore del bene del 26% rispetto al prezzo di mercato.
