Perchè Stipula contestuale

Con il termine Stipula contestuale ci si riferisce alla complessa procedura necessaria per l’acquisto di un immobile sottoposto a vendita giudiziaria prima dell’asta. Con tale operazione si estingue la procedura esecutiva, si ottiene il saldo e stralcio del debito per la parte esecutata (proprietaria del bene pignorato) e si cancellano le formalità pregiudizievoli che gravano sull’immobile. L’acquisto prima dell’asta si è diffuso negli ultimi anni grazie ai vantaggi che offre a tutte le parti coinvolte: il debitore, il creditore pignorante e l’acquirente.

Nella prassi Stipula contestuale veniva utilizzato per riassumere sinteticamente una fattispecie a formazione progressiva di discreta complessità. La stipula era riferito al contratto di compravendita che, rispetto ad una convenzionale compravendita, fungeva da piattaforma giuridica ad un insieme di operazioni (compravendita di immobile, saldo e stralcio del debito, estinzione della procedura esecutiva, cancellazione delle formalità pregiudizievoli) che avvenivano contestualmente al rogito notarile sia in riferimento al luogo (in Tribunale) che al tempo.

Per rendere più comprensibile questo concetto possiamo pensare agli atti di compravendita e mutuo che spesso vengono stipulati contestualmente quando l’acquirente per pagare il prezzo al venditore dell’immobile deve fare ricorso ad un mutuo ipotecario. In questo caso i due contratti sono sia logicamente che giuridicamente connessi quasi a formare un unico corpo pur rimanendo due atti separati e distinti, mantenendo ciascuno la propria autonomia di oggetto e di causa.

Tra i professionisti coinvolti in queste operazioni, dunque, il termine stipula contestuale serviva per riassumere in modo efficace la complessità delle varie fasi e atti su cui erano impegnati a lavorare. Lungi dall’essere un termine scientifico oggetto di elaborazione da parte della Dottrina è stato piuttosto un termine nato spontaneamente tra quegli operatori professionali che sovente si trovavano ad organizzare siffatte stipule contestuali.

Nella prassi attuale si è un po’ persa la contestualità di luogo e di tempo in quanto con l’introduzione della facoltà di deposito del prezzo presso il notaio rogante il venditore consegna le somme del prezzo al notaio che, verificato il deposito degli atti di rinuncia in Tribunale e l’emissione del provvedimento di estinzione della procedura esecutiva, successivamente le consegna al creditore e agli altri soggetti indicati.

La stipula contestuale, in sintesi, definisce una modalità di acquisto di un immobile pignorato e sottoposto alla vendita forzata (asta giudiziaria) che consente di estinguere la procedura esecutiva, cancellare le formalità pregiudizievoli che gravano sull’immobile e liberare il debitore esecutato dai propri debiti. Si tratta di una soluzione vantaggiosa per il debitore, il creditore e l’acquirente, che possono rispettivamente liberarsi dal debito, recuperare il credito e acquistare l’immobile a un prezzo inferiore a quello di mercato. La stipula contestuale richiede una fase preparatoria complessa e la partecipazione ed il consenso di tutti i soggetti coinvolti nell’esecuzione immobiliare.